Themenbereich: 1.2. Mietvertrag

Der Mietvertrag ist ein vielschichtiges Rechtsgebiet. Wenn Sie sich unsicher sind, ob Ihr Mietvertrag den gesetzlichen Vorgaben entspricht, sollten Sie sich auf alle Fälle rechtlich beraten lassen.

1.2.1. Art des Mietverhältnisses

Es besteht ein Unterschied zwischen Hauptmiete und Untermiete.

Hauptmieterin oder Hauptmieter ist, wer eine Wohnung direkt von der Vermieterin oder vom Vermieter mietet. Vermieterin oder Vermieter kann dabei sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person sein (z.B. eine Wohnungsgesellschaft). Dabei ist zu beachten, dass die Vermieterin oder der Vermieter nicht gleichzeitig Eigentümerin oder Eigentümer sein muss.

Bei der Untermiete wird der Mietvertrag zwischen der Untermieterin oder dem Untermieter und der Hauptmieterin oder dem Hauptmieter abgeschlossen. Das heißt, die Hauptmieterin oder der Hauptmieter vermietet die Wohnung oder einen Teil der Wohnung an die Untermieterin oder den Untermieter weiter, ohne dass die Vermieterin oder der Vermieter in den Vertrag einbezogen wird.

Achtung: Als Hauptmieterin oder Hauptmieter müssen Sie die Erlaubnis der Vermieterin oder des Vermieters einholen, wenn Sie die Wohnung untervermieten wollen. Außerdem dürfen Sie den zur Verfügung stehenden Wohnraum nicht übermäßig belegen. Unberechtigtes Untervermieten kann ein Kündigungsgrund sein.

Untermiete ist besonders für Personen, denen wenig Geld zur Verfügung steht, eine gute Möglichkeit, preiswert zu wohnen und ist deshalb besonders unter Studierenden beliebt. Sowohl Hauptmieterin oder Hauptmieter als auch Untermieterin oder Untermieter sparen Kosten. Folgende Besonderheiten sollten Sie beachten, wenn Sie einen Untermietvertrag abschließen:

• Zieht die Hauptmieterin oder der Hauptmieter aus, gibt es keine Garantie, dass die Untermieterin oder der Untermieter in der Wohnung bleiben kann. Der Untermietvertrag wird nur zwischen Haupt- und Untermieter abgeschlossen und die Vermieterin oder Vermieter dabei nicht einbezogen. Daher ist diese oder dieser nicht verpflichtet, den Mietvertrag auf die Untermieterin oder den Untermieter zu übertragen oder den Untermietvertrag weiterzuführen. Entscheidet sie oder er sich dagegen, muss die Untermieterin oder der Untermieter der Vermieterin oder dem Vermieter die Wohnung bei Beendigung des Hauptmietvertrages zurückgeben.
• Die Untermieterin oder der Untermieter hat der Hauptmieterin oder dem Hauptmieter gegenüber unter Umständen keinen vollen Kündigungsschutz. Grundsätzlich gelten zwar die Kündigungsschutzvorschriften auch zwischen ihnen, ebenso muss die Hauptmieterin oder der Hauptmieter die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Bewohnt auch die Hauptmieterin oder der Hauptmieter einen Teil der Wohnung, ist der Kündigungsschutz aber gelockert. Eine Kündigung ist möglich, ohne dass ein besonderes Interesse (z.B. Eigenbedarf) vorliegen muss. Bei einer Berufung auf diese erleichterte Kündigungsmöglichkeit verlängert sich aber die Kündigungsfrist – außer bei möbliert an Alleinstehende untervermieteten Räumlichkeiten – um drei Monate.
• Hauptmieterinnen oder Hauptmieter haften für sämtliche Miet- und Betriebskosten mit ihrem Vermögen und müssen der Vermieterin oder dem Vermieter beispielsweise auch den Anteil der Untermieterinnen oder Untermieter selbst bezahlen, falls diese ihren Anteil nicht begleichen. Die Haftung gilt auch für Schäden, die Untermieterinnen oder Untermieter verursachen. Das gilt nicht nur für reine Sachschäden, sondern auch für weitere Schäden, die beispielsweise durch eine Störung der Hausgemeinschaft entstehen. Hauptmieterinnen oder Hauptmieter können zwar von den Untermieterinnen oder Untermietern Schadenersatz fordern. Haben sie damit keinen Erfolg, müssen sie den Schaden aber selbst bezahlen.

Auch Wohngemeinschaften können ein Spezialfall von Untermiete sein, wenn die übrigen Mitglieder der Wohngemeinschaft mit der Mieterin oder dem Mieter einen Vertrag geschlossen haben. Nicht als Untermieterinnen oder Untermieter zählen hingegen nahe Familienangehörige (Eltern, Kinder, Ehefrau oder Ehemann) und Lebenspartnerinnen oder Lebenspartner, sofern ein eheähnliches Verhältnis vorliegt.

Außerdem können Sie vorübergehend Besuch in der Wohnung aufnehmen, ohne dass die Vermieterin oder der Vermieter damit einverstanden sein muss. Von erlaubnispflichtiger Untermiete wird erst ausgegangen, wenn der Besuch länger bleibt. Feste Grenzen bestehen zwar nicht, wenn der Besuch jedoch nicht länger als vier bis sechs Wochen andauert, kann noch von vorübergehendem Aufenthalt gesprochen werden.