Themenbereich: 1. Planung und Vorbereitung des Bauvorhabens

1.3. Allgemeine Rahmenbedingungen

Bei der Planung eines Gebäudes müssen bestimmte Rahmenbedingungen beachtet werden, die in den gesetzlichen Bestimmungen enthalten sind. Maßgebende Vorschriften für das Baurecht finden Sie im Baugesetzbuch, in der Baunutzungsverordnung, in der Landesbauordnung für Baden-Württemberg, in der Ausführungsverordnung zur Landesbauordnung und in Spezialvorschriften (z.B. wasserrechtliche Vorschriften).

Hinweis: Da das Baurecht ein sehr komplexer Bereich ist, sollten Sie sich unbedingt mit einem Architekten beraten und Kontakt mit den zuständigen Ämtern, insbesondere mit dem Bauamt, wenn erforderlich, auch mit anderen Stellen (z.B. Wasserbehörde) aufnehmen. Bei diesen Stellen erfahren Sie, welche Vorschriften Sie bei Ihrem Vorhaben beachten müssen.

Welche Vorschriften bei einem Bauvorhaben zu beachten sind, hängt immer vom konkreten Grundstück und dem geplanten Bauvorhaben ab.

Die Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) regeln im Wesentlichen die Bebaubarkeit des Grundstückes (Bauplanungsrecht) und stellen Regeln für die Erstellung von Bauleitplänen auf (BauGB). Diese Bauleitpläne enthalten beispielsweise Regeln und Vorschriften über

• Art und Maß der zulässigen Bebauung im Plangebiet und
• die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche (Baulinie, Baugrenze):
  • Ist eine Baulinie festgesetzt, muss auf dieser Linie gebaut werden.
  • Ist eine Baugrenze oder Bebauungstiefe festgesetzt, dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten.

Die BauNVO gilt grundsätzlich für Gebiete, für die ein Bebauungsplan existiert. Außerdem ist sie im Einzelfall auch im unbeplanten Innenbereich in Bezug auf die Art der Nutzung anzuwenden.

Die Vorschriften der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) und der Ausführungsverordnung zur LBO (LBOAVO) regeln, wie im Einzelnen gebaut werden darf (Bauordnungsrecht). Gegenstand des Bauordnungsrechts sind Vorschriften über die Errichtung, Änderung und den Abbruch von baulichen Anlagen, insbesondere von Gebäuden. So definiert das Bauordnungsrecht unter anderem, was ein Gebäude ist, teilt Gebäude in verschiedene Gebäudeklassen ein, regelt die Abstandsflächen, allgemein die Brand- und Betriebssicherheit sowie die Nutzbarkeit von baulichen Anlagen. Außerdem enthalten die bauordnungsrechtlichen Vorschriften Regelungen zur Verkehrssicherheit, zur Barrierefreiheit und zur Erforderlichkeit von Stellplätzen und privaten Kinderspielplätzen.

Abstandsvorschriften

Abstandsvorschriften regeln die Abstände der Gebäude untereinander und zu den Grundstücksgrenzen. Abstandsflächen haben eine nachbarschützende Wirkung. Sie dienen einer ausreichenden Belüftung und Beleuchtung der Gebäude und der nicht bebauten Grundstücksteile. Die Tiefe der Abstandsflächen berechnet sich aus der Höhe der jeweiligen Außenwände und ist auch abhängig von der bauplanungsrechtlichen Art der Nutzung des jeweiligen Baugebietes.

Örtliche Bauvorschriften

Die Gemeinden sind ermächtigt, durch örtliche Bauvorschriften in Form einer Satzung, andere Abstandsflächenmaße vorzuschreiben. Sie können im Übrigen auch für andere Bereiche örtliche Bauvorschriften erlassen, beispielsweise über

• Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen einschließlich Regelungen über Gebäudehöhen und -tiefen sowie über die Begrünung,
• Anforderungen an die Gestaltung, Bepflanzung und Nutzung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke und an die Gestaltung der Plätze für bewegliche Abfallbehälter sowie über Notwendigkeit oder Zulässigkeit und über Art, Gestaltung und Höhe von Einfriedungen,
• die Beschränkung oder den Ausschluss der Verwendung von Außenantennen oder
• eine eingeschränkte oder erweiterte Stellplatzverpflichtung.

Brandschutz

Grundsätzlich müssen bauliche Anlagen so angeordnet und errichtet werden, dass ein Brand nicht leicht entstehen und sich das Feuer nicht ausbreiten kann. Bei einem Brand müssen wirksame Löscharbeiten und die Rettung von Menschen und Tieren möglich sein. Je nach Gebäude kann daher die Pflicht bestehen, eine Trennwand oder Brandwand zu errichten oder bestimmte Rettungswege einzurichten. Informieren Sie sich bei Ihrem Baurechtsamt, welche baulichen Maßnahmen Sie treffen müssen.

Hinweis: Die Vorschriften zum vorbeugenden Brandschutz finden Sie in § 15 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg, in der Allgemeinen Ausführungsverordnung des Wirtschaftsministeriums zur Landesbauordnung (LBOAVO), in weiteren Verordnungen (für Garagen, Feuerungsanlagen, elektrische Betriebsräume), in den Sonderbauverordnungen (für Verkaufsstätten, Versammlungsstätten) und in bestimmten Fällen in den Auflagen der Baugenehmigung.

Planung der Stellplätze

Wenn Sie ein Gebäude mit Wohnungen errichten wollen, müssen Sie für jede Wohnung mindestens einen geeigneten Stellplatz herstellen – anstelle von Stellplätzen sind auch Garagen zulässig. Beachten Sie jedoch, dass die Gemeinde durch Satzung bestimmen kann, dass Sie für jede Wohnung bis zu zwei Stellplätze bereitstellen müssen. Bei allen sonstigen baulichen Anlagen und Anlagen, bei denen ein Zu- und Abfahrtsverkehr zu erwarten ist, ist eine ausreichende Zahl von Stellplätzen herzustellen. Ähnliches gilt bei der Änderung oder Nutzungsänderung von Anlagen.

Die notwendigen Stellplätze oder Garagen sind herzustellen

• auf dem Baugrundstück,
• auf einem anderen Grundstück in zumutbarer Entfernung oder
• mit Zustimmung der Gemeinde auf einem Grundstück in der Gemeinde.

Die Herstellung auf einem anderen als dem Baugrundstück muss für diesen Zweck durch Baulast gesichert sein.

Außerdem gibt es das Baunebenrecht. Mit diesem Begriff sind andere fachgesetzliche Vorschriften gemeint, die in die Bebaubarkeit von Flächen eingreifen können (z.B. im Straßenrecht).