Zurück zur Übersicht

Hypothek und Grundschuld

Hypothek und Grundschuld sind Grundpfandrechte und dienen meist dazu, Kredite abzusichern.

Hinweis: Im Einzelnen sind zahlreiche Fallgestaltungen vorstellbar. Deshalb ist eine Einzelberatung unerlässlich.

Die Hypothek sichert eine bestimmte Forderung. Die Grundschuld dagegen kann beliebig oft als Sicherheit auch für neue Darlehen verwendet werden. Daher hat sich die Grundschuld in der Praxis durchgesetzt.

Eine Grundschuld ist nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. Der Eigentümer und eine kreditgewährende Bank regeln deshalb in einem weiteren Vertrag (dem sogenannten Sicherungsvertrag, auch Zweckerklärung), welche Forderungen durch die Grundschuld gesichert werden. Sie sollten sich, bevor Sie Ihre Unterschrift unter einen Sicherungsvertrag setzen, über dessen genauen Umfang informieren und gegebenenfalls rechtskundigen Rat einholen. Aus dem Sicherungsvertrag ergibt sich in der Regel auch Näheres zur Art der Rückgewähr.

Grundpfandrechte müssen im Grundbuch eingetragen werden. Das Grundpfandrecht wird regelmäßig bei einem Notar bestellt, bei dem die Erklärungen, die für die Eintragung, Abtretung oder Löschung eines Grundpfandrechtes erforderlich sind, abgegeben werden. Der Notar bereitet die Unterlagen vor, erklärt die oft recht komplizierten Klauseln und sorgt für die korrekte Grundbucheintragung.

Achtung: Hat sich der Grundstückseigentümer – wie in der Praxis häufig – in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung in der Weise unterworfen, dass die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zulässig sein soll, und ist die Unterwerfung in das Grundbuch eingetragen, braucht die Bank den Grundstückseigentümer nicht einmal vor einem Gericht auf Duldung der Zwangsvollstreckung zu verklagen. Eine solche Unterwerfungserklärung finden Sie in Formularen für Grundschulden. Vollstreckt der Gläubiger aber zu Unrecht, steht dem Eigentümer selbstverständlich der Rechtsweg offen, um sich zu verteidigen.

Grundpfandrechte können auch als Briefgrundpfandrechte begründet werden. Dies erleichtert bei der Hypothek die Abtretung der hypothekarisch gesicherten Forderung und bei der Grundschuld die Übertragung der Grundschuld selbst.

Verfahrensablauf

Zuständigkeit

die Notare und die Grundbuchämter

Hinweis: In Baden-Württemberg ist – anders als in anderen Bundesländern – das Grundbuchamt nicht bei den Amtsgerichten, sondern bei den Gemeinden angesiedelt. Im Zuge der Einführung des maschinell geführten Grundbuchs wurden allerdings die Grundbuchämter einiger Gemeinden aufgehoben und ihre Bezirke den Grundbuchämtern anderer Gemeinden zugewiesen. Ob die Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, über ein Grundbuchamt oder eine Grundbucheinsichtsstelle verfügt beziehungsweise wohin Sie sich sonst wenden müssen, erfahren Sie bei der dortigen Gemeindeverwaltung.

Erforderliche Unterlagen

Je nach Einzelfall sind unterschiedliche Unterlagen notwendig. Informieren Sie sich bei Ihrem Notar oder beim Grundbuchamt, welche Dokumente Sie benötigen.

Kosten

Je nach Einzelfall fallen unterschiedlich hohe Gebühren an. Informieren Sie sich bei Ihrem Notar oder beim Grundbuchamt, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

Rechtsgrundlage

• § 873 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Erwerb durch Einigung und Eintragung)
• § 1113 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Hypothek)
• § 1116 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Brief- und Buchhypothek)
• § 1191 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Grundschuld)
• § 1199 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Rentenschuld)
• § 13 Grundbuchordnung (GBO) (Antrag)
• § 19 Grundbuchordnung (GBO) (Bewilligung)
• § 29 Grundbuchordnung (GBO) (Form)
• § 39 Grundbuchordnung (GBO) (Voreintragung des Bestellers)
• § 62 Kostenordnung (KostO) (Eintragung von Belastungen)